15 Feb La plusvalía municipal en la venta de una vivienda
La plusvalía municipal es un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en que se transmiten.
Este impuesto se genera por la transmisión de los terrenos, no de la edificación que hay en ellos.
En octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaró la inconstitucionalidad de la fórmula que estaba vigente para la estimación de la plusvalía municipal y, como consecuencia, en noviembre de ese año, el Real Decreto-ley 26/2021 estableció la nueva normativa a seguir, adaptando el tributo a las variaciones del precio de la propiedad para reconocer la ganancia real.
¿Cuándo y quien paga la plusvalía municipal?
Existen plazos para cumplir con el pago, que se cuentan a partir de la fecha en la que se realice la transmisión.
- En el caso de compraventa o donación, el plazo es de 30 días. Paga la plusvalía el vendedor, si se trata de una compraventa, o la persona que recibe la donación, si se trata de una transmisión vía donación en vida.
- En el caso de las herencias, el plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable por otros seis meses hasta un año (este aplazamiento deberá solicitarse como mínimo un mes antes del vencimiento de los primeros seis meses). Los herederos son los que deben hacerse cargo del pago del impuesto.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Se establecen dos posibles métodos de cálculo, pudiendo elegir contribuyentes podrán aquel que les resulte más beneficioso.
1. Estimación objetiva
En este caso, lo que se tiene en cuenta para calcular la plusvalía municipal es el valor catastral del terreno x el coeficiente de corrección que establece cada ayuntamiento.
Esos coeficientes tienen en cuenta plazos de tenencia del inmueble que van desde menos de un año a 20 o más años y que se van incrementando a medida que aumenta el tiempo transcurrido
De ese cálculo se obtiene la base imponible sobre la que se aplica el tipo de gravamen que decide cada ayuntamiento y que en ningún caso podrá superar el 30%.
(Valor catastral del terreno x coeficiente de cada ayuntamiento) x Tipo de gravamen de cada ayuntamiento.
2. Estimación directa
En este caso, se tiene en cuenta la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta) y el valor de adquisición (precio de compra).
El resultado, siempre y cuando sea positivo (implicaría que has obtenido beneficios) se multiplica por el porcentaje del valor catastral (puedes encontrarlo en el catastro o el recibo del IBI) que corresponde al terreno.
Ese resultado (base imponible) se multiplica igualmente por el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento.
(Precio de venta – Precio de compra) x Porcentaje del valor catastral del terreno respecto al valor catastral total x Tipo de gravamen de cada ayuntamiento
Vamos a verlo con un ejemplo suponiendo que vendemos una vivienda en Madrid que hemos tenido durante 3 años exactos:
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Estimación objetiva | Estimación directa |
| Valor catastral de la vivienda en el momento de la venta | 250.000 | |
| Valor catastral del terreno de la vivienda en el momento de la venta | 100.000 | |
| % del valor catastral del suelo sobre el total del valor catastral | 40% | |
| Coeficiente correspondiente a 3 años de tenencia | 16% | |
| Valor de venta real de la vivienda | 400.000 | |
| Valor de adquisición real de la vivienda | 300.000 | |
| Ganancia patrimonial | 100.000 | |
| Base imponible del impuesto | 16.000 | 40.000 |
| Tipo de gravamen fijado por el Ayuntamiento de Madrid | 29% | 29% |
| Impuesto a pagar | 4.640 | 11.600 |
En este caso, elegiríamos el método de estimación objetiva, porque es más ventajoso para el obligado al pago del impuesto.
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